Note de conjoncture immobilière résidentielle en France

Vous trouverez ci-dessous une note d’informations effectuée par La Française.

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Le marché français de l’immobilier de logement : des prix en progression pour le neuf et l’ancien

Le marché résidentiel a confirmé son redémarrage ce trimestre. En juin les ventes de logements neufs ont concerné 113 000 unités sur un an, un niveau supérieur de 5 % à celui observé au cours des dix dernières années. Le rebond constaté depuis janvier s’explique par les dispositifs étatiques forts accordés aux particuliers souhaitant profiter d’avantages fiscaux en investissant dans des logements neufs, ou accéder à la propriété. D’une part, le dispositif Pinel a été très largement apprécié des particuliers acquérant un bien en vue de le louer. D’autre part, le PTZ (Prêt à Taux Zéro) a permis aux primo-accédants d’acquérir plus facilement leur résidence principale. Le gouvernement s’est engagé à prolonger et même à renforcer ces mesures afin de soutenir le marché. Les mises en chantier se situent toujours à un niveau inférieur à ceux constatés depuis 2004, mais progressent sensiblement. Ils atteignent 106 800 en juin 2016, en hausse de 11 % par rapport à juin 2015. Le prix des logements neufs augmente globalement en France (+1 %), Paris intra-muros enregistrant une progression soutenue de près de 3 % en octobre sur un an. Les prix varient de manière parfois sensible en fonction du type de logement : si les studios et deux-pièces voient leur prix augmenter de respectivement 9,4 % et 3,4 %, les prix des appartements de 4 et 5 pièces diminuent de 10 % en moyenne.

Le marché locatif privé confirme sa reprise, malgré un hiver morose. Après la baisse des loyers observée au 1er trimestre 2016 (-0,8 %), les loyers sont repartis nettement à la hausse. Ils atteignent 0,5 % entre janvier et août 2016 et compensent ainsi la baisse ressentie durant les premiers mois de l’année. Depuis quatre ans, les loyers semblent décrocher : ils augmentent en moyenne moins que l’inflation, de 0,2 % par an contre 0,4 % pour l’inflation. A l’échelle nationale, la mobilité résidentielle est à son plus haut niveau depuis 1998 à 31,5 %. L’effort d’amélioration des logements proposés à la location s’intensifie en 2016 après deux années à des niveaux très bas (en moyenne 16,25 %) et s’établit à 18,5 %. Il reste bien inférieur aux taux constatés depuis 1998 (en moyenne 23 %). Ce faible niveau laisse entrevoir une baisse de la qualité du parc locatif. De plus, l’élargissement de l’encadrement des loyers risque de décourager le maintien actif de l’entretien du patrimoine des propriétaires.

Le marché de l’immobilier ancien confirme son embellie observée depuis fin 2015. Les transactions retrouvent les niveaux historiquement élevés de 2006 avec 843 000 transactions référencées entre août 2015 et août 2016. Cette augmentation très marquée s’explique principalement par le taux de crédit immobilier très bas (1,41 % sur 15 ans) et par la reprise économique, qui bien que timide, a engendré des créations d’emplois, synonymes de mobilité géographique intra-nationale. Si le prix de l’ancien a diminué légèrement depuis 2012, les prix rebondissent sensiblement aussi bien en Province qu’en Île-de-France. En effet, ils ont augmenté de 0,7 % en France entre le 2e trimestre 2015 et le 2e trimestre 2016, après la hausse de 0,5 % constatée entre le 1er trimestre 2015 et le 1er trimestre 2016. En Île-de-France, ils sont également orientés à la hausse depuis janvier 2015 et atteignent 1,4 % au 2e trimestre 2016 sur un an.

L’environnement macro-économique ne devrait guère s’améliorer dans les prochains mois. Pour autant, le redémarrage de l’immobilier résidentiel ne devrait pas être remis en cause. En effet, les signes de reprise se confirment sur les derniers mois et le redémarrage de la construction devrait se consolider en 2017. Ainsi, le maintien du dispositif Pinel et l’élargissement des zones de PTZ annoncé par le gouvernement permettront de soutenir les marchés du neuf et de l’ancien en 2017. De même, les taux de crédit devraient rester faibles. Ces perspectives laissent entrevoir une augmentation sensible des prix des logements neufs (supérieure à 2 % par an) ainsi qu’une stabilisation du nombre de ventes d’ici à fin 2017. Les prix dans l’ancien devraient progresser d’ici à la fin de l’année. Leur augmentation devrait ainsi atteindre 1 % en France et 1,8 % à Paris en 2016.

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