L’immobilier en déficit foncier, un excellent moyen pour gommer vos revenus fonciers

Le déficit foncier, un excellent outils pour gommer vos revenus fonciers

L’investissement dans l’immobilier ancien en déficit foncier permet la constitution d’un patrimoine immobilier locatif diversifié composé d’immeubles à réhabiliter en centre-ville. Selon votre budget, vous pouvez investir soit en direct ou bien à travers des SCPI.

Objectif de cet investissement :

L’objectif est de développer un patrimoine immobilier existant tout en réduisant tout ou partie de sa fiscalité en gommant les revenus fonciers issus de son patrimoine immobilier loué en nu.

Fiscalité :

Les propriétaires bailleurs bénéficient de dispositions favorables qui permettent de déduire les dépenses de travaux et de les imputer sans limitation sur leurs revenus fonciers existants.
Ces dépenses de travaux déductibles correspondent aux travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration engagés sur les immeubles d’habitation.
Les règles de calcul du revenu foncier imposable figurent aux articles 28 à 31 du code général des impôts. En particulier, le régime de déduction des charges de la propriété prévu par la loi de finances en vigueur est détaillé à l’article 31.1.1° du CGI.
La totalité du montant du déficit foncier créé par les dépenses de travaux est imputable sur les revenus fonciers existants.
L’excédent, s’il en existe, s’impute automatiquement sur le revenu global imposable, dans la limite de 10.700 euros (article 156.1.3° du CGI). En contrepartie, le bien doit être loué pendant les 3 années suivantes.
La fraction du déficit qui excède ce montant constitue un «déficit reportable» qui s’imputera sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
L’effet fiscal dépend de la tranche d’imposition à laquelle auraient été soumis les revenus ainsi «écrêtés» par la déduction opérée. Il sera de 45,5% à 64,5% du montant des travaux, pour les revenus taxés dans les trois tranches les plus élevées du barème, soit :
30%, 41% ou 45% de tranche marginale d’impôt sur le revenu,

Exemple :

Un célibataire possède des revenus fonciers nets de 10 000€. Sa tranche marginale d’imposition est de 30% c’est-à-dire que l’ensemble de ses revenus imposables est compris entre 26 792€ et 71 826€. L’impôt lié aux revenus fonciers s’élèvent donc à 4 550€ (IR : 10000*0.3 ; CSG/RDS :10000*0.155), prélèvements sociaux compris.

Il investit 100 000€ dans un bien immobilier dont 50 000€ de travaux débloqué en une fois.

Résultat :

2015 : déficit foncier de 40 000€ (50000- 10000) : 10 700€ déductible des revenus fonciers et 29 300€ reportables pendant 10 ans.

Gain IR-CSG/RDS 2015 : (10 000+10 700)*0.3 = 6210€ + (10 000*0.155)=1550€   soit 7 760€

Gain IR-CSG/RDS 2016 : 10 000*0.3 = 3 000€ + 10 000*0.155=1550€   soit 4 550€

Gain IR-CSG/RDS 2017 : 10 000*0.3 = 3 000€ + 10 000*0.155=1550€   soit 4 550€

Gain IR-CSG/RDS 2018 : 9 300*0.3 = 2 790€ + 9 300*0.155=1 441.5€   soit 4 231.5€

Au total, le gain d’impôt s’élève à 21 091.5€ soit 21.09% de l’investissement initial. Et la personne recevra des revenus complémentaires suite à son investissement immobilier supplémentaire.

 

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