Immobilier Monument Historique : le dernier paradis Fiscal en France

L’investissement dans l’immobilier ancien en Monument Historique permet la constitution d’un patrimoine immobilier d’exception tout en bénéficiant de nombreux avantages fiscaux tant en matière d’impôt sur le revenu, que de droits de donation ou de succession.

Monument historique : L’investissement idoine pour les hautes tranches d’imposition (41 et 45%)

 

Notion de bâtiments Monument Historique

On entend par monuments historiques, du point de vue fiscal :

  • Les immeubles classés monuments historiques ;
  • Les immeubles inscrits à I’inventaire supplémentaire
  • Les immeubles qui ont reçu le label délivré par la « Fondation du patrimoine » s’il a été accordé sur avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine
  • Depuis le 1er janvier 2015, sans demande d’agrément obligatoire, les immeubles classés en tout ou partie monuments historiques et affectés pendant au moins 15 ans à un espace culturel non commercial et ouvert au public

Fiscalité 

1- L’impôt sur le revenu

Le traitement fiscal dépend de l’usage que le propriétaire aura de son bien et sera donc différent selon qu’il destine les locaux :

 

  • à la location nue,

 

Dans le cas où le propriétaire indique que le bien, est destiné à être loué après travaux, la totalité du montant du déficit foncier créé par les dépenses de travaux est imputable sur ses revenus fonciers existants, puis, sur son revenu global imposable, sans limitation (article 156.1.3° du CGI).

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  • à son usage personnel.

 

Dans le cas où le propriétaire indique qu’il entend se réserver la jouissance du bien, le régime spécial des Monuments Historiques l’autorise à imputer 50% du montant des dépenses de travaux, directement sur son revenu global imposable, sans aucun plafond, par le biais d’une «déduction diverse» (article 156.II.1° ter du CGI).

 

2- Les droits de succession

Les monuments historiques, ainsi que les biens meubles qui en constituent le complément historique ou artistique, peuvent être transmis, par donation ou succession, en franchise d’impôt.

Pour bénéficier de cette exonération, les héritiers, donataires ou légataires doivent conclure une convention avec les ministres de la culture et des finances prévoyant le maintien dans l’immeuble des meubles exonérés, leurs modalités d’entretien et les conditions d’accès du public.

 

Les obligations du propriétaire :

Le bien concerné doit faire l’objet d’un engagement de conservation de 15 ans à compter de son acquisition, qu’il soit destiné à être loué ou réservé à l’usage du propriétaire.

Le bien doit être détenu directement. Toutefois, les sociétés civiles dites « familiales » sont admises, dès lors qu’elles ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés et que les associés prennent l’engagement de conserver leurs parts pendant 15 ans.

 

Exemple :

Un couple déclare un revenu imposable de 250 000 euros. La tranche marginale d’imposition s’élève à 41% et le montant de l’impôt s’élève à 72 900€.

Un investissement immobilier MH est réalisé en 2015 pour un montant de 300 000€ dont 200 000€ de travaux débloqué par tiers sur 3 années fiscales (2015, 2016, 2017).

Résultat:

Gain IR 2015: 66 667*0.41 = 27 333€

Gain IR 2016: 66 667*0.41 = 27 333€

Gain IR 2017: 66 667*0.41 = 27 333€

Soit une réduction d’impôts d’un montant de 81 999€ sur 3 ans

 

conseiller gestion de patrimoine

Anthony BIORET

Anthony Bioret - Conseiller en gestion de patrimoine

anthony.bioret@asb-conseil.com

06.10.69.10.16

  • Conseiller en investissement financier, membre de l'ANACOFI-CIF N° E003944
  • Courtier en assurances sous le N° ORIAS : 14005498
  • Titulaire de la carte T Immobilier CPI 9101 2018 000 029 134 délivrée par la préfecture de l'Essonne.
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